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奥运过后房价回归理性 房价大战火药味将更浓
奥运过后房价回归理性 房价大战火药味将更浓
焦点房地产网 house.focus.cn 2008年08月08日08:31 焦点BLOG 马跃成
2008年在中国历史上注定要留下重重的一笔，在年初的时候总理就指出：今年是中国最困难的一年。当时人们可能不太会理解，这句话到底隐含了什么样的深刻含义。到今天，到了奥运会就要开幕的前夕，我们才知道，还有这么多的安保问题需要解决。看来举办奥运会只建起来个“鸟巢”、“水立方”还远远不够呀。
北京奥运会的历史意义还有待时间的验证，但是我们今天能够看到的和感觉到的是政治、民主、自由、文明这类抽象概念的明显进步，当然现实与理想还有很大的差距。
当时申办奥运的时候，人们更多地是期待奥运对经济发展的带动作用，但是今天我们感受更多的是中国与世界更广泛地融合和接触。这到不是由于今年以来股市的探底和楼市的下降似乎与火热的奥运主题有些背道而驰。主要还是因为我们在承办奥运的过程中自觉不自觉地已经站在了更高的位置，有了更宽的视野。
当时炒做奥运概念最热闹的其实就是房地产行业，北京的房价在前两年飞涨与此也不无关系。确实奥运工程建设带动了材料的涨价，而环境和市政设施的建设提高了区域价值。房价上涨似乎成了必然的趋势。
北京的国际空间得到空前扩展，北京不再仅仅是北京人的北京，也不仅仅是中国人的首都，而是一跃成了世界级的国际大都市。这就为炒做房价向国际最高水平比较创造了条件。冷静下来后，我们才知道，北京离宜居城市的国际标准还差的远呢，外国人都翘首以盼地到北京来买房只是天方夜谭。
由于房价主要是靠概念炒上去的，那就必然要在真相落实后被调整下来，这就是人们说的理性回归。
今年以来的房价下降有很多的客观原因，决不是人们主观臆断的结果，这与房价上涨的过程有着根本的不同。去年在房价上涨的过程中，一些开发商在获得超额利润的同时，也被绑在了冲向死亡的战车。
在房价上涨的过程中，一方面人们买涨不买跌的心理过多地消费了人们的潜在需求；另一方面过度的投资和投机需求成为房价上涨的主导因素。因此当房价开始理性回归的时候，交易量下降就是一个必然的现象了。
但是，不管怎么说，住房永远都是有着真实的需求的。就像以前人们说的，城市化、改善条件、人口增加、置业投资等等。但是这些需求要转变成购房行为是有条件的，当前人们的观望情绪主要由房价是不是到底，以及如果没有到底未来走向是不是会加速这两个因素所决定。
说现在房价还没有到底，有几个理由：一是房价当时是怎么被炒上来的，现在应当怎样理性落下来；二是由于房价脱离成本，因此有很大的下降空间；三是房屋供应量充足，已经出现供过于求的现象；四是来自供应方面的竞争还没有真正地动起来，竞争的价格才是最合理的价格；五是人们以为的危机还没有真正出现，假摔动作不是见底的标志。
既然房价存在很大的下降空间，而开发商方面又面临着很大的资金压力，那么继续维持高房价就没有理由了，其实这也是不可能的。
现金流是开发商的生命线，年初万科率先降价取得了非凡的成就，也给业内树立了榜样。但是鉴于当下大部分的开发商还有继续维持的能力，因此万科的行动也受到业内的强大压力。
我们能看到的是到处都是打折、优惠、送礼的隐性降价活动，以及少量企业间的兼并和项目整合。但是这样的小打小闹般的活动岂能引导房地产业走出困境、走向光明？
最近比较明显的一个市场变化是新项目开盘价普遍比老项目低下去很多，这也可能是为了避免造成老业主的不满。一些楼盘以毛坯房等名义将价格主动降下来多少还有一点犹抱琵琶半遮面的样子，这似乎是一个试探性的手段。
房地产业是一个资金密集型的产业，而内地的开发项目又主要靠银行贷款来解决资金问题。在坚持了大半年之后，最近的货币政策调整主要解决了中小企业的问题，又把房贷撇在了一边。作为开发商方面不能再继续把希望寄托在幻想之中了。
万科最近宣布，将在下半年继续新一轮的降价行动，这似乎是向业界发出的动员令，也似乎是向业界在表达自己的无奈。万科虽然是上市公司，又是比较好的上市公司，资金问题比较来说还不是最困难的。
因此万科这次的降价宣言必将引起业界的极大反响，王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)说，下半年的形势比想象的更严重。万科这样的企业尚且在积极自救，别的企业焉能坐以待毙？
大战不可避免，大战终将来临，大战是生死之战。
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